Was kostet der Verkauf eines geerbten Hauses an Steuer?

Stand: Juni 2026 · ← zum Leitfaden

Antwort zuerst. Zwei Steuern werden oft verwechselt. Die Erbschaftsteuer fällt am Erbfall an und hängt von Verwandtschaft und Freibeträgen ab — sie ordnet Steuerfristen im Erbfall. Die Spekulationssteuer dagegen betrifft nur den Gewinn aus einem Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist nach § 23 EStG. Für diese Frist treten die Erben in die Fußstapfen der verstorbenen Person: Maßgeblich ist deren Anschaffungszeitpunkt. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei.

Eine Erbschaft ist selbst kein „Kauf“ im steuerlichen Sinn — sie ist ein unentgeltlicher Erwerb. Deshalb beginnt mit dem Erbfall keine neue Frist. Stattdessen rechnen die Erben die Besitzzeit der verstorbenen Person mit, die sogenannte Fußstapfentheorie.

Ein Beispiel ohne Zahlenwerk: Die Mutter kaufte das Haus 2008. Sie verstarb 2024, drei Geschwister erbten gemeinsam. Verkaufen sie 2025, ist die Zehn-Jahres-Frist — gerechnet ab 2008 — längst abgelaufen. Der Verkauf ist steuerfrei, ganz gleich, wie hoch der Wert inzwischen gestiegen ist. Hätte die Mutter dagegen erst 2020 gekauft und die Erben verkaufen 2025, läge der Verkauf innerhalb der Frist — dann kann auf den Gewinn Spekulationssteuer anfallen. Es kommt also nicht auf das Jahr des Erbfalls an, sondern auf das Kaufjahr der Verstorbenen.

Selbst innerhalb der Zehn-Jahres-Frist bleibt ein Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — entweder durchgehend oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Im Erbfall wird auch eine Nutzung durch die verstorbene Person mit eingerechnet. Wer also das Elternhaus erbt, in dem die Mutter bis zuletzt selbst wohnte, kann häufig steuerfrei verkaufen, selbst wenn die Frist noch nicht abgelaufen ist. Stand das Haus dagegen leer oder war es vermietet, greift die Ausnahme nicht ohne Weiteres.

Verkauft eine Erbengemeinschaft mehrere Immobilien in kurzer Zeit, kann ausnahmsweise ein gewerblicher Grundstückshandel im Raum stehen — eine Grenze, die fachkundig zu prüfen ist. Auch die Höhe eines etwaigen Gewinns, abziehbare Kosten und der Umgang mit Anteilsverkäufen einzelner Miterben gehören in die Hand einer Steuerberaterin. Unsere Aufgabe ist nicht, die Steuer zu berechnen, sondern dafür zu sorgen, dass diese Fragen rechtzeitig gestellt werden — bevor ein Verkauf unter Zeitdruck Tatsachen schafft. Welche Wege aus der Gemeinschaft führen, steht unter Auszahlung, Übernahme oder Verkauf.

Dieser Beitrag ordnet ein und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; im Einzelfall klären das die dafür Berechtigten — Steuerberaterin, Anwältin oder Notarin.