Ein sanierungsbedürftiges Haus aus dem Nachlass verkaufen

Stand: Juni 2026 · ← zum Leitfaden

Antwort zuerst. Ein sanierungsbedürftiges Haus lässt sich auch im jetzigen Zustand verkaufen — an Menschen, die ohnehin selbst herrichten oder weiterentwickeln wollen. Üblich ist dann ein Verkauf „wie besichtigt“ mit einem Haftungsausschluss für Sachmängel (§ 434 BGB). Dieser Ausschluss hat aber eine feste Grenze: Bekannte Mängel dürfen nicht verschwiegen werden — arglistig verschwiegene Mängel deckt kein Ausschluss (§ 444 BGB). Und verkaufen kann die Erbengemeinschaft das Haus nur, wenn alle einverstanden sind (§ 2040 BGB). Zustand, Ehrlichkeit und Einigkeit schlagen jeden überstürzten Verkauf unter Wert.

Bei einem alten Haus geht das Schätzen schnell in zwei falsche Richtungen: Entweder es wirkt „kaum noch etwas wert“, oder die Erinnerung an das Elternhaus hält den Preis hoch. Beides hilft beim Verkauf nicht. Tragfähig wird die Entscheidung erst mit einer nüchternen Bestandsaufnahme — welche Mängel sind sichtbar, welche bekannt, was ist nur Vermutung. Dach, Feuchtigkeit im Keller, alte Leitungen, der Zustand der Substanz: Das gehört auf den Tisch, bevor über einen Preis gesprochen wird. Wer den Zustand kennt, verkauft ruhiger und gerät seltener unter Druck.

Diese Seite ordnet den Verkauf. Geht es Ihnen um die Frage, ob sich eine Sanierung lohnt — samt Energieausweis, den Pflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz und möglichen Fördermitteln —, finden Sie das gesondert unter Förderung, Sanierung und das GModG. Hier bleiben wir beim Verkauf im jetzigen Zustand.

Beim Verkauf eines gebrauchten, instand zu setzenden Hauses ist ein Haftungsausschluss verbreitet: „gekauft wie gesehen“, ohne Gewähr für Sachmängel (§ 434 BGB). Das ist legitim und sinnvoll — niemand soll für jeden später auftauchenden Mangel an einem alten Haus haften. Der Ausschluss hat aber eine klare Grenze: Er schützt nicht, wenn die verkaufende Erbengemeinschaft einen ihr bekannten Mangel arglistig verschweigt. Auf einen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer dann nicht berufen (§ 444 BGB).

Praktisch heißt das: Was Sie über das Haus wissen — Feuchtigkeit, Schwamm, ein undichtes Dach, eine Altlast im Boden —, gehört offengelegt, nicht weggelassen. Offene Offenlegung ist kein Nachteil. Sie nimmt späteren Ansprüchen den Boden, und sie verhindert pauschale Abschläge, mit denen ein Käufer jedes Risiko vorsichtshalber einpreist. Ehrlichkeit über den Zustand ist hier der nüchternste Schutz für die Erben.

Ein Haus, das Arbeit braucht, hat einen eigenen Markt: Menschen und Bauträger, die im jetzigen Zustand kaufen und selbst herrichten oder weiterentwickeln wollen. Für eine Erbengemeinschaft kann das der ruhigste Weg sein — kein Umbau auf eigenes Risiko, keine Zwischenfinanzierung, keine Baustelle in geteilter Verantwortung. Verkauft wird das Haus so, wie es ist, zu einem Preis, der den Zustand abbildet, nicht ein Wunschbild.

Wichtig bleibt: Über den Verkauf entscheidet die Erbengemeinschaft gemeinsam; der Schritt braucht die Zustimmung aller Miterben (§ 2040 BGB). Beurkundet wird der Vertrag von einer Notarin. Unsere Aufgabe ist, dass Sie als Familie zuerst zu einer tragfähigen Entscheidung kommen — und dass Zustand und Offenlegung sauber geordnet sind, bevor jemand verkauft. Wer Sie von außen zum schnellen Abschluss drängt, verdient denselben nüchternen Blick wie jedes Schreiben, das Aufkäufer verschicken.

Dieser Beitrag ordnet ein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Den Kaufvertrag und den Haftungsausschluss gestaltet und beurkundet eine Notarin oder Anwältin; steuerliche Fragen gehören zur Steuerberatung; den Wert und den Zustand beurteilt eine Sachverständige.