Muss ich als Käufer überhaupt Provision zahlen?

Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus nur dann, wenn es vereinbart ist — und höchstens in dem Anteil, den auch die auftraggebende Seite trägt (§ 656d BGB). Fällig wird Ihr Anteil erst, wenn die auftraggebende Seite gezahlt hat und ein Nachweis darüber vorliegt — den kann sie selbst oder der Makler erbringen.

Der Makler will eine Aufwandspauschale, falls nichts zustande kommt. Geht das?

Das ist keine Provision, sondern eine gesonderte Vereinbarung, und sie muss ausdrücklich getroffen sein. Der gesetzliche Grundfall ist das Gegenteil: ohne Vertragsschluss kein Lohn (§ 652 BGB). Lesen Sie genau, was Sie unterschreiben.

Unser Makler betreut auch den Käufer. Ist das erlaubt?

Ja, im Grundsatz. Er muss die Provision dann aber von beiden Seiten zu gleichen Teilen nehmen (§ 656c BGB), und er verliert den Anspruch ganz, wenn er die eine Seite zulasten der anderen bevorzugt (§ 654 BGB). Fragen Sie danach und lassen Sie es festhalten.

Wissen · Orientierung

Wofür ein Makler Provision bekommt — und wann nicht.

Seit 2020 steht im Gesetz, wie die Maklerkosten beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zu teilen sind. Wer das kennt, verhandelt ruhiger — und erkennt, wann etwas nicht stimmt.

Antwort zuerst. Provision entsteht nur bei Erfolg (§ 652 BGB) — nicht für Aufwand, nicht für Inserate, nicht für Zeit. Und wer sich von beiden Seiten bezahlen lässt, darf das nur zu gleichen Teilen (§ 656c BGB); wer dabei treuwidrig handelt, verliert den Anspruch ganz (§ 654 BGB). Ein Vertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht zudem mindestens Textform (§ 656a BGB) — eine mündliche Zusage bindet Sie nicht.

Der Maklerlohn ist im deutschen Recht ein Erfolgshonorar. Er entsteht, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt (§ 652 BGB). Kommt kein Vertrag zustande, gibt es keinen Lohn — und zwar auch dann nicht, wenn monatelang inseriert, besichtigt und telefoniert wurde. Das ist kein Entgegenkommen, sondern die gesetzliche Grundform.

Daraus folgt eine Frage, die Sie stellen dürfen: Was genau schulde ich, wenn nichts zustande kommt? Die richtige Antwort lautet „nichts". Alles, was davon abweicht — Aufwandspauschalen, Vorkasse für Fotos, Reservierungsgebühren —, ist eine gesonderte Vereinbarung und gehört vor der Unterschrift auf den Tisch, nicht danach in eine Rechnung.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher eine eigene Ordnung. Lässt sich der Makler von beiden Seiten einen Maklerlohn versprechen, so kann das nur so geschehen, dass sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB) — eine ungleiche Verteilung macht die Abreden unwirksam. Anknüpfungspunkt ist das doppelte Lohnversprechen, nicht die Doppeltätigkeit als solche. Wird er nur für eine Seite tätig und soll die andere mitzahlen, darf deren Anteil den der auftraggebenden Seite nicht übersteigen. Und der Anspruch gegen die andere Seite wird erst fällig, wenn die auftraggebende Seite gezahlt hat und sie oder der Makler das nachweist (§ 656d BGB) — den Nachweis führt in der Praxis meist der Makler.

Der Zweck ist leicht zu sehen: Vorher konnte der Verkäufer den Auftrag erteilen und der Käufer die Rechnung tragen — wer bestellt, zahlt nicht, und wer zahlt, bestellt nicht. Diese Schieflage ist beseitigt. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte gilt die Regelung nicht; dort bleibt die Verteilung frei verhandelbar.

Ein Makler darf grundsätzlich für beide Seiten tätig werden. Die Grenze zieht § 654 BGB: Wer dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig wird, verwirkt den Anspruch auf Lohn. Gemeint ist nicht die Doppeltätigkeit an sich, sondern die treuwidrige — wer für eine Seite die Verhandlungsposition der anderen ausnutzt, etwa deren Preisgrenze weitergibt, steht ohne Honorar da.

Für Sie als Verkäuferin oder Verkäufer heißt das praktisch: Fragen Sie, für wen er arbeitet. Die Antwort ist keine Unhöflichkeit und sollte keine auslösen. Ein seriöses Gegenüber sagt ohne Zögern, ob es auch den Käufer betreut und wie die Kosten verteilt sind — und hält das schriftlich fest.

Textform. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss der Maklervertrag mindestens in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB) — E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Eine mündliche Zusage bindet Sie also nicht, und niemand kann daraus später eine Rechnung ableiten.

Was drinstehen sollte: für wen der Makler tätig wird · wie hoch die Provision ist und wer sie in welchem Anteil trägt · wann genau sie fällig wird · ob der Auftrag einfach oder alleinig ist und wie lange er läuft · was bei einem Verkauf aus dem eigenen Kreis gilt. Warnzeichen: Zahlungen, bevor etwas geschehen ist; eine Provision, die auch ohne Vertragsschluss fällig sein soll; ein Alleinauftrag ohne Enddatum; Druck, „heute noch" zu unterschreiben.

Wer über Maklerprovision schreibt und selbst eine Erlaubnis nach § 34c GewO vorbereitet, ist befangen. Das gehört an diese Stelle und nicht ins Kleingedruckte. Unsere Erlaubnis ist in Vorbereitung; bis sie vorliegt, treten wir nicht als Makler auf. Und wenn sie vorliegt, ändert das an dieser Seite nichts: Die Paragraphen oben stehen im Gesetz, nicht in unserem Interesse.

Was wir heute tun, liegt vor jedem Verkauf — das Gespräch in der Familie ordnen, die Wege nebeneinanderlegen, den Übergang vorbereiten. Zwischen dieser Begleitung und einem etwaigen Vermarktungsauftrag liegt bewusst eine Bedenkzeit, in der Sie auch andere Anbieter kennenlernen. Wer beides ohne Trennung anbietet, hat genau den Konflikt, von dem diese Seite handelt.

Muss ich als Käufer überhaupt Provision zahlen?: Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus nur dann, wenn es vereinbart ist — und höchstens in dem Anteil, den auch die auftraggebende Seite trägt (§ 656d BGB). Fällig wird Ihr Anteil erst, wenn die auftraggebende Seite gezahlt hat und ein Nachweis darüber vorliegt — den kann sie selbst oder der Makler erbringen.
Der Makler will eine Aufwandspauschale, falls nichts zustande kommt. Geht das?: Das ist keine Provision, sondern eine gesonderte Vereinbarung, und sie muss ausdrücklich getroffen sein. Der gesetzliche Grundfall ist das Gegenteil: ohne Vertragsschluss kein Lohn (§ 652 BGB). Lesen Sie genau, was Sie unterschreiben.
Unser Makler betreut auch den Käufer. Ist das erlaubt?: Ja, im Grundsatz. Er muss die Provision dann aber von beiden Seiten zu gleichen Teilen nehmen (§ 656c BGB), und er verliert den Anspruch ganz, wenn er die eine Seite zulasten der anderen bevorzugt (§ 654 BGB). Fragen Sie danach und lassen Sie es festhalten.