Kann der Notar uns nicht einfach beraten?

Er berät — aber unparteiisch, also alle Beteiligten gleichermaßen (§ 14 BNotO). Er erklärt, was ein Vertrag bedeutet und welche Folgen er hat. Er sagt Ihnen nicht, wie Sie in einer Verhandlung am besten dastehen. Für diese Frage brauchen Sie eine Anwältin.

Brauchen wir wirklich eine Sachverständige, oder genügt eine Einschätzung?

Das hängt daran, wer der Zahl glauben muss. Solange sich alle einig sind, genügt eine nachvollziehbare Einschätzung. Sobald ein Miterbe ausgezahlt wird, ein Finanzamt prüft oder Streit im Raum steht, lohnt sich die förmliche Bewertung — sie hält stand.

Wir wollen keinen Streit. Reicht dann nicht die Mediatorin allein?

Für die Verständigung ja, für die Wirksamkeit nein. Was in einem Mediationsverfahren vereinbart wird, muss anschließend rechtlich tragen — bei einer Immobilie heißt das in aller Regel: zum Notar. Und wer nicht weiß, worauf er verzichtet, sollte das vorher mit einer Anwältin klären.

Wissen · Orientierung

Wer macht was — und wen brauchen Sie wann?

Nach einem Todesfall oder vor einer Übergabe stehen plötzlich fünf Berufe im Raum. Sie tun sehr Verschiedenes, und drei von ihnen dürfen nicht für Sie Partei ergreifen. Hier stehen sie nebeneinander.

Antwort zuerst. Die wichtigste Unterscheidung ist nicht „teuer oder günstig", sondern parteilich oder unparteiisch. Eine Anwältin darf und soll Ihre Seite vertreten. Ein Notar darf das nicht — er betreut alle Beteiligten gleichermaßen. Wer beides verwechselt, erwartet vom Falschen das Richtige und ist am Ende enttäuscht, ohne dass jemand einen Fehler gemacht hätte.

Die Rechtsanwältin ist die einzige der fünf, die für Sie Position bezieht. Sie berät und vertritt in allen Rechtsangelegenheiten (§ 3 BRAO), führt Verhandlungen, schreibt Schriftsätze und geht vor Gericht. Rechtsberatung im Einzelfall ist ihr und wenigen anderen vorbehalten; wer sie ohne Befugnis erbringt, verstößt gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz.

Sie brauchen sie, wenn: die Erbenstellung streitig ist, ein Pflichtteil geltend gemacht oder abgewehrt werden soll, ein Miterbe blockiert, eine Frist läuft, oder wenn Sie wissen möchten, wie stark Ihre Position wirklich ist, bevor Sie verhandeln. Nicht für die Frage, was das Haus wert ist, und nicht dafür, den Frieden in der Familie zu organisieren — beides ist nicht ihre Aufgabe.

Der Notar ist unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes. Seine Berufsordnung verpflichtet ihn zur Unparteilichkeit (§ 14 BNotO): Er betreut alle Beteiligten gleichermaßen und darf keine Seite bevorzugen — auch nicht die, die ihn beauftragt und bezahlt. Genau das wird am häufigsten missverstanden.

Er beurkundet, was von Gesetzes wegen der Form bedarf: Verträge über Grundstücke, Erbverträge, Übertragungen zu Lebzeiten, Vollmachten. Er belehrt über die rechtliche Tragweite dessen, was unterschrieben wird, und sorgt dafür, dass beide Seiten verstehen, worauf sie sich einlassen. Über Verhandlungstaktik berät er nicht.

Sie brauchen ihn, wenn: ein Grundstück den Eigentümer wechselt, ein Erbteil verkauft wird, eine Übergabe zu Lebzeiten ansteht, oder eine Vorsorgevollmacht Grundstücke umfassen soll. Nicht zwingend für den Erbschein: Die eidesstattliche Versicherung kann vor dem Nachlassgericht oder vor einem Notar abgegeben werden — den Antrag können Sie also direkt beim Gericht stellen und sich die notarielle Gebühr sparen. Wenn Sie eine Beratung wollen, die ausdrücklich auf Ihrer Seite steht, brauchen Sie daneben eine Anwältin. Das ist kein Misstrauen gegen den Notar — es ist die Arbeitsteilung, die das Gesetz vorsieht.

Eine Mediatorin ist nach dem MediationsG eine unabhängige und neutrale Person ohne Entscheidungsbefugnis. Sie führt die Beteiligten durch ein strukturiertes, vertrauliches Verfahren mit dem Ziel, dass diese selbst eine Lösung finden (§ 2 MediationsG). Sie urteilt nicht, sie schlägt nicht vor, wer recht hat — sie sorgt dafür, dass alle zu Wort kommen und dass am Ende festgehalten wird, worauf man sich geeinigt hat.

Sie brauchen sie, wenn: die Sachfragen längst geklärt sind und es trotzdem nicht weitergeht; wenn alte Geschichten die neue Entscheidung blockieren; wenn zwei Lager entstanden sind und jedes Gespräch beim selben Punkt kippt. Ein Mediationsverfahren ersetzt keine Rechtsberatung — die Beteiligten sollen wissen, worauf sie verzichten, bevor sie sich einigen.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige werden von den nach Landesrecht zuständigen Stellen bestellt — meist der Industrie- und Handelskammer —, wenn sie besondere Sachkunde nachweisen. Dieselbe Vorschrift verpflichtet sie zur unabhängigen, weisungsfreien und unparteiischen Leistung (§ 36 Abs. 3 Nr. 3 GewO): Auch sie stehen nicht auf Ihrer Seite, sondern neben der Sache. Sie erstellen Wertgutachten nach anerkannten Verfahren. Der Maßstab ist der Verkehrswert, und der ist gesetzlich definiert (§ 194 BauGB): der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage — ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse — zu erzielen wäre. Der Halbsatz am Ende ist der wichtige: Eine familiäre Notlage oder ein besonders eiliger Käufer gehören ausdrücklich nicht hinein. Ein privat beauftragtes Gutachten ist vor Gericht allerdings qualifizierter Parteivortrag und kein Beweismittel — das Gericht kann trotzdem einen eigenen Sachverständigen bestellen.

Sie brauchen sie, wenn: die Zahl streitig ist oder streitig werden könnte; wenn ein Miterbe ausgezahlt werden soll und alle dieselbe Grundlage brauchen; wenn ein Finanzamt oder ein Gericht die Bewertung prüfen wird. In Erbengemeinschaften ist das oft der Punkt, an dem sich alles löst: Solange jede Seite ihre eigene Vorstellung hat, steht „dein Gutachter gegen meinen" im Raum. Eine Zahl, die niemand aus eigenem Interesse gesetzt hat, nimmt dem Streit die Schärfe.

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Der Maklerlohn entsteht nach § 652 BGB nur bei Erfolg: Er ist verdient, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt — nicht für Aufwand, nicht für Zeit, nicht für Inserate.

Sie brauchen ihn, wenn: eine Immobilie tatsächlich verkauft oder vermietet werden soll und jemand den Markt, die Aufbereitung und die Interessenten führen muss. Was Sie dabei wissen sollten, steht auf einer eigenen Seite: Provision und Interessenkonflikt — weil ein Makler, der beide Seiten bedient, gesetzlich anders behandelt wird als einer, der nur eine vertritt.

Wir ordnen das Gespräch in der Familie, bereiten Entscheidungen vor und begleiten den Übergang. Wir beraten nicht in Rechtsfragen und erstellen kein gerichtsfestes Wertgutachten; beides gehört den Berufen oben, und wir sagen es jedes Mal, statt die Grenze verschwimmen zu lassen. Wo ein förmliches Verfahren angezeigt ist, führt es eine unabhängige Mediatorin, die Sie selbst beauftragen und die direkt mit Ihnen abrechnet.

Unsere Erlaubnis als Immobilienmakler nach § 34c GewO ist in Vorbereitung. Bis sie vorliegt, treten wir nicht als Makler auf — auch nicht „auf Anfrage". Was heute geht, ist das, was vor jedem Verkauf kommt: zuhören, sortieren, die Wege nebeneinanderlegen. Erst der Frieden, dann die Sache.

Kann der Notar uns nicht einfach beraten?: Er berät — aber unparteiisch, also alle Beteiligten gleichermaßen (§ 14 BNotO). Er erklärt, was ein Vertrag bedeutet und welche Folgen er hat. Er sagt Ihnen nicht, wie Sie in einer Verhandlung am besten dastehen. Für diese Frage brauchen Sie eine Anwältin.
Brauchen wir wirklich eine Sachverständige, oder genügt eine Einschätzung?: Das hängt daran, wer der Zahl glauben muss. Solange sich alle einig sind, genügt eine nachvollziehbare Einschätzung. Sobald ein Miterbe ausgezahlt wird, ein Finanzamt prüft oder Streit im Raum steht, lohnt sich die förmliche Bewertung — sie hält stand.
Wir wollen keinen Streit. Reicht dann nicht die Mediatorin allein?: Für die Verständigung ja, für die Wirksamkeit nein. Was in einem Mediationsverfahren vereinbart wird, muss anschließend rechtlich tragen — bei einer Immobilie heißt das in aller Regel: zum Notar. Und wer nicht weiß, worauf er verzichtet, sollte das vorher mit einer Anwältin klären.