Übertragung zu Lebzeiten.

Stand: Juni 2026

Antwort zuerst. Eine Übertragung zu Lebzeiten kann Klarheit schaffen und späteren Streit vermeiden — vorausgesetzt, Ihre eigene Absicherung steht zuerst. Und sie ist ein Weg von mehreren: Das Haus zu behalten und die Nachfolge in einem Testament zu ordnen, ist eine gleichwertige Lösung. Was zu Ihnen passt, entscheidet sich an Ihrer Lage, nicht an einer Faustregel.

Sie bestimmen, wer das Haus erhält, zu welchem Zeitpunkt und unter welchen Bedingungen. Das nimmt späteren Erbstreit aus dem Spiel und macht den Übergang zu einer aktiven Entscheidung statt eines Notfalls. Wer zu Lebzeiten überträgt, kann zudem regeln, was mit dem Haus verbunden bleibt: ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch für Sie selbst, ein Ausgleich unter Geschwistern, klare Pflichten für die nächste Generation. All das wird in einem Übergabevertrag festgehalten — in der Familie besprochen, im Notariat beurkundet.

Eine Übertragung ist kein Muss. Wer das Haus behält und die Nachfolge in einem Testament ordnet, hat ebenso vorgesorgt — und bleibt bis zuletzt frei, anders zu entscheiden. Behalten und Übertragen sind gleichrangige Wege; auch eine Mischung ist möglich, etwa die Übertragung nur eines Teils. Welche Gestaltung trägt, zeigt sich erst, wenn das ganze Bild auf dem Tisch liegt: Ihre Versorgung, Ihre Familie, der Wert des Hauses, Ihre Wünsche.

Um die Übertragung zu Lebzeiten ranken sich drei Zehn-Jahres-Fristen. Sie sind kein Druckmittel — aber ein Grund, früh und in Ruhe zu planen. Wer sie kennt, versteht, warum Fachleute so oft vom frühen Ordnen sprechen.

Erstens: die Schenkungsteuer (§§ 14, 16 ErbStG). Jedes Kind kann von jedem Elternteil alle zehn Jahre Vermögen bis 400.000 Euro steuerfrei erhalten. Die Frist beginnt mit jeder Schenkung neu. Wer früh überträgt, kann den Freibetrag also mehr als einmal nutzen — bei einem Elternpaar mit zwei Kindern kommt über die Jahre erhebliches Vermögen steuerfrei zusammen. Das ist der steuerliche Grund, warum Übertragungen oft lange vor dem Erbfall stattfinden.

Zweitens: die Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB). Schenkungen der letzten zehn Jahre werden bei Pflichtteilsansprüchen naher Angehöriger anteilig mitgerechnet — mit jedem vollen Jahr seit der Schenkung um ein Zehntel weniger. Wichtig zu wissen: Behalten sich die Schenkenden einen Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach gefestigter Rechtsprechung regelmäßig gar nicht zu laufen. Genau solche Wechselwirkungen gehören vor der Beurkundung auf den Tisch — zu einer Anwältin oder ins Notariat.

Drittens: die Rückforderung bei Verarmung (§ 528 BGB). Verarmt die schenkende Person innerhalb von zehn Jahren — etwa weil Pflegekosten Einkommen und Erspartes übersteigen —, kann das Geschenk zurückgefordert werden; tritt der Sozialhilfeträger ein, kann er diesen Anspruch auf sich überleiten. Das ist keine Frage von Schuld und kein Vorwurf an die Familie, sondern geltendes Recht: Eigenes Vermögen soll der eigenen Versorgung dienen, bevor die Allgemeinheit einspringt. Für die Planung heißt das nüchtern: Wer überträgt, rechnet die eigene Versorgung zuerst — und weiß, dass die ersten zehn Jahre eine Schwebezeit sind.

Wer überträgt, sollte Wohnen und Versorgung gesichert wissen. Zwei Vorbehalte haben sich bewährt. Das Wohnrecht sichert Ihr eigenes Wohnen im Haus — im Grundbuch eingetragen und damit auch gegenüber jedem späteren Eigentümer wirksam. Der Nießbrauch geht weiter: Er erlaubt zusätzlich, Erträge zu ziehen, das Haus also etwa zu vermieten, falls das eigene Wohnen dort einmal endet. Beide Vorbehalte mindern zugleich den steuerlichen Wert der Schenkung, weil das Haus belastet übergeht — das entlastet den Freibetrag oft spürbar. Dazu kommen Rückforderungsklauseln für benannte Fälle: etwa wenn das Kind vor den Eltern stirbt, das Haus ohne Zustimmung verkaufen will oder in eine Insolvenz oder Scheidung gerät. Welche Klauseln sinnvoll sind, ist Gestaltungssache des Notariats; die steuerliche Wirkung prüft der Steuerberater. Mehr zu beiden Rechten: Wohnrecht und Nießbrauch.

Eine Übertragung von Grundeigentum braucht die notarielle Form; das Grundbuchamt verlangt öffentlich beglaubigte Erklärungen (§ 29 GBO). Das schützt Sie: Die Notarin vergewissert sich, dass Sie verstehen, was Sie erklären, und dass Sie es frei wollen. Es bedeutet aber auch: Diese Entscheidung kann Ihnen niemand abnehmen — und niemand kann sie für Sie nachholen, wenn Sie selbst einmal nicht mehr entscheiden können. Wer in guten Jahren ordnet, behält die Hand am Geschehen und erspart der Familie den langsamen Umweg über das Betreuungsgericht. Das ist kein Grund zur Sorge, sondern Ausdruck von Souveränität: Sie gestalten, solange das Gestalten ganz bei Ihnen liegt.

Steuern, Pflichtteilsfragen und die eigene spätere Liquidität wollen bedacht sein — ebenso der Ausgleich unter Geschwistern, denn eine ungleiche Übertragung ohne klare Regelung sät den späteren Konflikt. Das Recht klärt eine Anwältin oder das Notariat, Steuern klärt der Steuerberater. Unsere Aufgabe ist, dass das ganze Bild geordnet auf dem Tisch liegt, dass die Familie den Weg gemeinsam trägt und niemand sich übergangen fühlt.

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Dieser Beitrag ordnet ein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Das Recht klärt eine Anwältin oder das Notariat, Steuern klärt der Steuerberater.