Wohnrecht und Nießbrauch.

Stand: Juni 2026

Antwort zuerst. Beide Rechte erlauben, das Eigentum am Haus zu übergeben und dennoch darin zu wohnen oder Erträge zu behalten. Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) sichert das eigene Wohnen; der Nießbrauch (§ 1030 BGB) erlaubt zusätzlich, zu vermieten und die Mieten zu behalten. Beide stehen im Grundbuch und gelten damit auch gegenüber jedem späteren Eigentümer. Und beide sind zuerst Wege, zu bleiben: Wer ordnet, muss nicht ausziehen.

Das Wohnrecht ist das im Grundbuch eingetragene Recht, ein Haus oder eine Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Es ist ein persönliches Recht: Es kann nicht verkauft, nicht vererbt und grundsätzlich nicht an Dritte überlassen werden — Familie, Haushaltshilfe oder Pflegepersonen dürfen Sie selbstverständlich aufnehmen. Vermieten dürfen Sie mit einem reinen Wohnrecht dagegen nicht; wer das möchte, braucht den Nießbrauch oder eine ausdrückliche Vereinbarung mit dem Eigentümer. Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod der berechtigten Person — nicht aber automatisch durch einen Auszug. Zieht die Berechtigte etwa in ein Pflegeheim, besteht das Recht fort; nur nutzen kann sie es nicht mehr. Für diesen Fall lässt sich im Vertrag vorsorgen, etwa mit einer Ablösung in Geld.

Der Nießbrauch ist das umfassendere Recht: Die berechtigte Person darf die Immobilie selbst bewohnen oder sie vermieten und die Erträge behalten — sie zieht die „Früchte", wie das Gesetz es nennt. Das macht den Nießbrauch zur beweglicheren Gestaltung: Wohnen Sie zunächst selbst und ziehen später aus, können die Mieteinnahmen Ihre Versorgung weiter tragen, etwa einen Pflegeplatz mitfinanzieren. Im Gegenzug trägt die Nießbraucherin in der Regel die gewöhnliche Unterhaltung des Hauses und die laufenden Lasten. Auch der Nießbrauch ist nicht vererblich und nicht übertragbar; seine Ausübung kann aber Dritten überlassen werden.

Beide Rechte entstehen durch notarielle Bestellung und Eintragung im Grundbuch, meist in einem Zug mit dem Übergabevertrag. Im Grundbuch zählt der Rang: Ein erstrangig gesichertes Recht besteht auch dann fort, wenn das Haus später verkauft oder zwangsversteigert wird. Beide Rechte erlöschen mit dem Tod der berechtigten Person; zu Lebzeiten können sie nur mit deren Zustimmung gelöscht werden — gegen eine Entschädigung, wenn das so vereinbart ist.

Für Steuer und Ausgleich wird das Recht bewertet. Sein Wert ergibt sich aus dem Jahreswert des Wohnens oder der Erträge, vervielfacht mit einem Faktor nach der statistischen Lebenserwartung. Je jünger die berechtigte Person, desto wertvoller ist das Recht — und desto geringer fällt der steuerliche Wert der Schenkung oder der angemessene Kaufpreis aus. Deshalb mindert ein vorbehaltener Nießbrauch die Schenkungsteuer-Last oft deutlich. Die Berechnung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.

Wer „wohnen bleiben und Geld aus dem Haus lösen" sucht, stößt auf Angebote zum Teilverkauf: Ein Anbieter kauft einen Anteil des Hauses, häufig zwischen zehn und fünfzig Prozent; Sie bleiben wohnen und zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil. Diese Mechanik verdient einen ruhigen, vollständigen Blick. Das Nutzungsentgelt ist in vielen Verträgen anpassbar und summiert sich über die Jahre erheblich. Die Instandhaltung trägt meist weiterhin die Verkäuferin allein — auch für den verkauften Anteil. Beim späteren Gesamtverkauf fallen häufig Durchführungsentgelte an, und manche Verträge sichern dem Anbieter einen Mindesterlös auf seinen Anteil zu, unabhängig vom tatsächlichen Marktpreis. Die Finanzaufsicht BaFin stuft das Modell als spekulativ ein; die Verbraucherzentralen kritisieren die Kostenstruktur als schwer durchschaubar und rechnen vor, dass ein Bankkredit oder ein geordneter Gesamtverkauf häufig günstiger ist. Das heißt nicht, dass ein Teilverkauf nie passen kann. Es heißt: erst vollständig rechnen, dann unterschreiben — und vorher unabhängigen Rat einholen.

Bei der Leibrente verkaufen Sie das Haus ganz und erhalten dafür ein lebenslanges Wohnrecht und wiederkehrende Zahlungen — lebenslang oder über eine feste Zeit. Der Markt dafür ist in Deutschland klein; die Konditionen hängen stark von Alter, Hauswert und statistischer Lebenserwartung ab. Auch hier gilt: Ein Angebot lässt sich seriös nur im Vergleich prüfen — mit dem Behalten, dem Vermieten und dem geordneten Verkauf zum selbst gewählten Zeitpunkt.

Wohnrecht und Nießbrauch werden oft als Begleiter einer Übergabe gedacht. Sie sind aber zuerst eines: Wege, zu bleiben — und trotzdem zu ordnen. Wer sich ein solches Recht vorbehält, kann übergeben, ohne das Zuhause aufzugeben. Und wer gar nichts überträgt, hat ebenso geordnet, wenn Versorgung und Nachlass klar geregelt sind. Bleiben ist kein Aufschub, sondern eine gleichwertige Entscheidung.

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Dieser Beitrag ordnet ein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Das Recht klärt eine Anwältin oder das Notariat, Steuern klärt der Steuerberater. Wir nennen Muster, keine Anbieter — und empfehlen vor jedem Teilverkaufs- oder Verrentungs-Vertrag eine unabhängige Prüfung, etwa bei der Verbraucherzentrale.