Ist ein Teilverkauf ein Kredit?

Nein. Sie verkaufen einen Anteil und bekommen den Kaufpreis; der Käufer wird Miteigentümer und bleibt es. Es gibt keine Tilgung und keine Restschuld — dafür ein laufendes Nutzungsentgelt und Posten, die beim späteren Gesamtverkauf fällig werden.

Was passiert, wenn ich das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann?

Das steht im Vertrag, und es ist die Frage, mit der die Prüfung beginnen sollte. Lassen Sie sich zeigen, welche Folgen ein Zahlungsrückstand hat, ab wann sie eintreten und was dann mit Ihrem Wohnungsrecht geschieht. Wenn diese Antwort nicht klar und schriftlich kommt, ist das für sich schon eine Antwort.

Kann der Käufer den Verkauf des ganzen Hauses erzwingen?

Aus dem Miteigentum folgt grundsätzlich ein Aufhebungsanspruch (§ 749 BGB), der bei einem Grundstück auf die Zwangsversteigerung hinausläuft (§ 753 BGB). Verträge schließen ihn üblicherweise für eine bestimmte Dauer aus. Prüfen Sie zweierlei: ob Ihrer das tut und wie lange — und ob der Ausschluss im Grundbuch eingetragen ist. Nur eingetragen wirkt er auch gegen den, der den Anteil später erwirbt (§ 1010 BGB).

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Was ein Teilverkauf wirklich ist.

Sie verkaufen einen Anteil an Ihrem Haus, wohnen weiter darin und zahlen dafür ein Entgelt. Das klingt einfach — und die entscheidenden Fragen stehen nicht im Werbetext, sondern im Grundbuch.

Antwort zuerst. Ein Teilverkauf ist kein Kredit, sondern ein echter Verkauf: Der Käufer wird Miteigentümer und bleibt es. Sie wohnen weiter, zahlen dafür ein laufendes Nutzungsentgelt, und beim späteren Gesamtverkauf kommen weitere Posten hinzu. Die eine Frage, die vor der Unterschrift geklärt sein muss, lautet deshalb nicht „wie viel bekomme ich?", sondern: Was passiert, wenn ich nicht mehr zahlen kann oder nicht mehr will?

Sie übertragen einen ideellen Anteil an Ihrem Grundstück — häufig bis zur Hälfte — an einen Käufer. Der Vertrag bedarf, wie jeder Grundstücksvertrag, der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Ab der Eintragung sind Sie beide Miteigentümer nach Bruchteilen. Ihr Wohnen wird in aller Regel durch ein Nießbrauch- oder Wohnungsrecht gesichert (§ 1093 BGB), das im Grundbuch eingetragen wird; für das laufende Entgelt dient häufig eine Reallast (§ 1105 BGB).

Auf den Rang kommt es an. Ein Wohnungsrecht schützt Sie nur so weit, wie es im Grundbuch vorne steht. Steht eine Grundschuld des Käufers davor, kann Ihr Recht in einer Zwangsversteigerung erlöschen. Die Frage an den Notar lautet deshalb wörtlich: In welcher Abteilung und an welcher Rangstelle wird mein Recht eingetragen, und was steht davor?

Miteigentum nach Bruchteilen ist eine Gemeinschaft — und aus einer Gemeinschaft kann grundsätzlich jeder Teilhaber die Aufhebung verlangen (§ 749 BGB). Und bei einem Grundstück heißt „Aufhebung" nicht Verkauf im gewöhnlichen Sinn: § 753 BGB ordnet ausdrücklich die Zwangsversteigerung an — sie ist dort der gesetzliche Weg, nicht der Notfall. Seriöse Verträge schließen dieses Recht für eine bestimmte Zeit aus oder beschränken es; § 749 lässt das zu. Ob und wie lange das in Ihrem Vertrag geschieht, steht nicht im Prospekt — es steht im Vertrag.

Zwei Grenzen gehören dazu, und beide werden selten genannt. Erstens: Ein Ausschluss hilft nicht gegen alles. § 749 Abs. 2 lässt die Aufhebung gleichwohl zu, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, und Abs. 3 macht jede Abrede unwirksam, die auch das ausschließen will. Zweitens, und das ist die entscheidende: Nach § 1010 BGB wirkt ein solcher Ausschluss gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers — also gegen jeden, der den Anteil später erwirbt — nur dann, wenn er als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist. Steht er nur im Vertrag, ist er gegenüber dem nächsten Erwerber nichts wert. Die Frage an den Notar lautet deshalb: Ist der Ausschluss im Grundbuch eingetragen — und an welcher Stelle?

Dazu kommen die Posten, die erst später fällig werden: ein Durchführungsentgelt beim späteren Gesamtverkauf, häufig eine zugesagte Mindestwertgarantie zugunsten des Käufers, und die Frage, wer die Instandhaltung des ganzen Hauses trägt. Fragen Sie nach jedem dieser Posten einzeln und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.

Soll das Haus in der Familie bleiben, ist eine Übertragung zu Lebzeiten gegen Wohnungsrecht oder Nießbrauch meist der ruhigere Rahmen: Sie wohnen weiter, das Eigentum geht geordnet über, und es sitzt kein fremder Anbieter mit am Tisch. Wird Geld gebraucht, kommen je nach Lage auch ein vollständiger Verkauf mit anschließender Miete, eine Vermietung eines Teils des Hauses oder ein klassisches Darlehen in Betracht.

Der Vergleich der drei Verrentungswege steht auf einer eigenen Seite: Im Haus bleiben und liquide werden. Und unabhängig davon, wofür Sie sich entscheiden: Holen Sie vor der Unterschrift eine zweite Meinung ein — bei der Verbraucherzentrale und einer Steuerberaterin. Das kostet wenig und deckt Bedingungen auf, die im freundlichen Angebot leicht untergehen.

Ist ein Teilverkauf ein Kredit?: Nein. Sie verkaufen einen Anteil und bekommen den Kaufpreis; der Käufer wird Miteigentümer und bleibt es. Es gibt keine Tilgung und keine Restschuld — dafür ein laufendes Nutzungsentgelt und Posten, die beim späteren Gesamtverkauf fällig werden.
Was passiert, wenn ich das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann?: Das steht im Vertrag, und es ist die Frage, mit der die Prüfung beginnen sollte. Lassen Sie sich zeigen, welche Folgen ein Zahlungsrückstand hat, ab wann sie eintreten und was dann mit Ihrem Wohnungsrecht geschieht. Wenn diese Antwort nicht klar und schriftlich kommt, ist das für sich schon eine Antwort.
Kann der Käufer den Verkauf des ganzen Hauses erzwingen?: Aus dem Miteigentum folgt grundsätzlich ein Aufhebungsanspruch (§ 749 BGB), der bei einem Grundstück auf die Zwangsversteigerung hinausläuft (§ 753 BGB). Verträge schließen ihn üblicherweise für eine bestimmte Dauer aus. Prüfen Sie zweierlei: ob Ihrer das tut und wie lange — und ob der Ausschluss im Grundbuch eingetragen ist. Nur eingetragen wirkt er auch gegen den, der den Anteil später erwirbt (§ 1010 BGB).