Eine vermietete Immobilie geerbt — was jetzt gilt

Stand: Juni 2026 · ← zum Leitfaden

Antwort zuerst. Eine geerbte, vermietete Immobilie ist kein Problem, das gelöst werden muss, sondern eine laufende Sache, die geordnet werden will. Das Mietverhältnis besteht fort; die Erbengemeinschaft wird als Ganze Vermieterin und verwaltet es gemeinschaftlich (§ 2038 BGB). Die Miete fließt in den Nachlass; verteilt wird grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in engen Grenzen möglich — der Bedarf eines einzelnen Miterben kann genügen, kündigen müssen die Erben aber gemeinsam (§ 573 BGB). Verkaufen können Sie auch mit Mieter — das Mietverhältnis geht dann auf die Käuferin über (§ 566 BGB). Es lohnt, diese Lage zuerst zu sortieren, bevor irgendjemand handelt.

Mit dem Erbfall tritt die Erbengemeinschaft in alle Rechte und Pflichten der bisherigen Vermieterin ein. Der bestehende Mietvertrag gilt unverändert weiter; die Mieterin muss nicht neu zustimmen, und es entsteht kein neues Mietverhältnis. Für Sie heißt das: Miete einziehen, Nebenkosten abrechnen, das Haus instand halten — all das wird nun zur gemeinsamen Aufgabe der Erben.

Verwaltet wird gemeinschaftlich (§ 2038 BGB). Laufende Geschäfte — die Betriebskostenabrechnung, eine notwendige Reparatur, der Kontakt zur Mieterin — gehören zur ordnungsgemäßen Verwaltung und können in der Regel mit Mehrheit nach Anteilen entschieden werden. Grundlegende Schritte dagegen, etwa der Verkauf des Hauses, brauchen alle. Wichtig ist deshalb früh eine klare Absprache, wer das Mietverhältnis nach außen führt, damit die Mieterin eine Ansprechpartnerin hat und nicht jede Frage die ganze Familie beschäftigt.

Die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Vermieterin ist an ein berechtigtes Interesse gebunden (§ 573 BGB). Der häufigste Grund, der Eigenbedarf, setzt voraus, dass eine bestimmte Person — die Vermieterin selbst oder ein naher Angehöriger — die Wohnung tatsächlich für sich benötigt; zudem gelten gesetzliche Kündigungsfristen, die mit der Mietdauer wachsen. Auch eine Erbengemeinschaft kann sich auf den Eigenbedarf eines einzelnen Miterben oder seines nahen Angehörigen berufen — kündigen muss die Vermieterseite allerdings gemeinsam, und daran scheitert es in der Praxis oft. Wer mit dem Gedanken an eine Kündigung spielt, sollte ihn vorab anwaltlich prüfen lassen — eine unwirksame Kündigung schafft nur Streit, keine freie Wohnung.

Wenn die Familie sich für einen Verkauf entscheidet, ist der Verkauf mit Mieter der Normalfall, nicht die Ausnahme. Die Käuferin tritt in das bestehende Mietverhältnis ein — „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Die Mieterin muss also nicht ausziehen, und Sie müssen ihr vor dem Verkauf nicht kündigen. Eine vermietete, gut gepflegte Immobilie findet ihren Käuferkreis; welche Wege überhaupt aus der Gemeinschaft führen, ordnet Auszahlung, Übernahme oder Verkauf.

Ein Sonderfall ist die Umwandlung in Wohnungseigentum: Wird die vermietete Wohnung erstmals in Eigentumswohnungen aufgeteilt und an einen Dritten verkauft, kann der Mieterin ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen (§ 577 BGB). Sie darf dann zu denselben Bedingungen in den Vertrag eintreten. Auch die steuerliche Seite eines Verkaufs will bedacht sein — etwa die Zehn-Jahres-Frist; einen nüchternen Überblick gibt Geerbtes Haus verkaufen: Steuer.

Beides kann richtig sein. Wer hält, behält laufende Mieteinnahmen, trägt aber auch die gemeinschaftliche Verwaltung über Jahre — mit allem, was an Abstimmung, Instandhaltung und Vermieterpflichten dazugehört. Das setzt voraus, dass die Erben verlässlich zusammenarbeiten und die Miete als Teil des Nachlasses sauber geteilt wird (§ 2038 BGB). Wer verkauft, löst die Gemeinschaft und teilt den Erlös — die Käuferin übernimmt das Mietverhältnis (§ 566 BGB).

Unsere Aufgabe ist, diese Abwägung zu ordnen, bevor jemand vorschnell handelt: zuerst eine neutrale Bewertung, der alle trauen, dann das ehrliche Gegenüberstellen von Halten und Verkaufen, und erst zuletzt — falls die Familie sich einig ist — der Markt. So bleibt der Wert der Immobilie ebenso gewahrt wie der Friede in der Familie.

Dieser Beitrag ordnet ein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Mietrecht und Kündigung prüft eine Anwältin, die Beurkundung übernimmt eine Notarin, steuerliche Fragen gehören zur Steuerberatung und den Wert ermittelt eine Sachverständige; die Bewertung und die Einigung bereiten wir mit Ihnen vor.