Müssen wir den Mietern mitteilen, dass die Eigentümerin gestorben ist?

Eine ausdrückliche Vorschrift dazu gibt es nicht, aber es ist praktisch notwendig: Die Mieterinnen brauchen jemanden, an den sie Miete zahlen, Mängel melden und Fragen richten können. Nennen Sie eine erreichbare Person und eine Bankverbindung des Nachlasses — das erspart Missverständnisse und verlorene Monate.

Ein Miterbe will die Miete auf sein Konto haben. Geht das?

Nicht einseitig. Die Mietforderung gehört zum Nachlass; ein Miterbe kann nur Leistung an alle gemeinschaftlich verlangen (§ 2039 BGB). Der saubere Weg ist ein Nachlasskonto, über das alle Bescheid wissen — und über das später auch abgerechnet wird.

Wir haben die Betriebskostenfrist verpasst. Ist alles verloren?

Verloren ist die Nachforderung, nicht die Abrechnung selbst: Abgerechnet werden muss weiterhin, und ein Guthaben der Mieterin bleibt auszuzahlen. Ob die Verspätung ausnahmsweise nicht zu vertreten war, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört einer Anwältin vorgelegt, bevor jemand eine Nachforderung stellt.

Wissen · Orientierung

Ein Mehrfamilienhaus ist kein großes Einfamilienhaus.

Ein Einfamilienhaus kann warten, bis eine Familie so weit ist. Ein Mehrfamilienhaus wartet nicht: Es hat Mieter, Abrechnungen und Fristen, die ab dem Todestag weiterlaufen — ohne dass jemand sie in Gang setzen müsste.

Antwort zuerst. Mit dem Erbfall geht das Vermögen als Ganzes über (§ 1922 BGB) — die Erben sind ab dem ersten Tag Vermieter, ob sie es wissen oder nicht. Drei Dinge laufen deshalb sofort weiter: die Mietverhältnisse, die Verkehrssicherung des Hauses und die Betriebskostenabrechnung mit ihrer Jahresfrist (§ 556 Abs. 3 BGB). Die dritte ist die teuerste, weil sie die einzige ist, die man verlieren kann, ohne etwas falsch zu machen — es genügt, nichts zu tun.

Das Mietverhältnis endet nicht mit dem Tod der Eigentümerin. Es läuft weiter, und die Erben treten an ihre Stelle — gemeinschaftlich, als Erbengemeinschaft. Für die Mieterinnen ändert sich zunächst nichts; für Sie ändert sich alles, weil Sie plötzlich Pflichten haben, die Sie sich nicht ausgesucht haben: Heizung, Wasser, Verkehrssicherung, Winterdienst, Reparaturen.

Praktisch heißt das zuerst: Sagen Sie den Mieterinnen Bescheid, und nennen Sie eine Person, die erreichbar ist. Nicht weil eine Vorschrift es verlangt, sondern weil ein Haus mit vier Parteien vier Menschen hat, die nicht wissen, wohin sie sich wenden sollen — und weil eine nicht gemeldete Undichtigkeit teurer wird als jede Abrechnung.

Die Miete selbst gehört zum Nachlass. Sie steht der Erbengemeinschaft gemeinschaftlich zu, und jeder Miterbe kann nur Leistung an alle verlangen (§ 2039 BGB). Das klingt formal, hat aber eine sehr praktische Folge: Ein Nachlasskonto, auf das die Mieten laufen, erspart die Diskussion darüber, wer das Geld zwischenzeitlich hält. Wie sich das ordnen lässt, steht auf Erbengemeinschaft & Immobilie.

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen — wer keine Vorauszahlungen vereinbart hat, rechnet auch nicht ab. Die Abrechnung ist der Mieterin spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter eine Nachforderung nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).

Lesen Sie den letzten Halbsatz zweimal. Nicht zu vertreten ist eine enge Ausnahme, und „wir waren mit dem Nachlass beschäftigt" trägt sie in aller Regel nicht. Ein Todesfall im Frühjahr, ein Erbscheinverfahren, ein Sommer, in dem sich vier Geschwister über das Haus nicht einigen — und im Dezember ist eine Nachforderung fort, die niemand je erwähnt hat.

Was das für Sie heißt, ist erfreulich einfach: Suchen Sie in der ersten Woche die letzte Betriebskostenabrechnung. Aus ihr lesen Sie den Abrechnungszeitraum ab, und damit wissen Sie, wann Ihre Frist endet. Wenn die Verwaltung bisher eine Hausverwaltung gemacht hat, klären Sie, ob deren Auftrag weiterläuft — auch das ist eine Frage, die gern liegen bleibt, weil sie niemandem gehört.

Umgekehrt gilt die Frist nicht für ein Guthaben der Mieterin: Ein Guthaben bleibt auszuzahlen, auch wenn spät abgerechnet wird. Die Frist schützt die Mieterin, nicht den Nachlass.

Bei einem Mehrfamilienhaus kommt früher oder später der Vorschlag, es in Eigentumswohnungen aufzuteilen — je eine für jeden. Das klingt nach einer eleganten Lösung des Erbenproblems und bringt zwei Regeln mit, die vorher zu kennen sind.

Das Vorkaufsrecht der Mieterin. Werden vermietete Wohnräume nach der Überlassung an die Mieterin in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, ist die Mieterin zum Vorkauf berechtigt (§ 577 BGB). Sie kann also in den Kaufvertrag eintreten, den Sie mit einer dritten Person geschlossen haben.

Die Kündigungssperrfrist. Nach einer Umwandlung und Veräußerung kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder Verwertung erst nach drei Jahren berufen; die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a BGB).

Beides macht die Aufteilung nicht unmöglich — es macht sie langsamer und teurer, als sie am Küchentisch klingt. Und es verändert die Frage, die vorher zu beantworten ist: nicht „können wir teilen", sondern „wollen wir für die nächsten Jahre gemeinsam Vermieter bleiben". Denn genau das ist der Weg dorthin.

Ein Einfamilienhaus verlangt eine große Entscheidung. Ein Mehrfamilienhaus verlangt jede Woche eine kleine: ein tropfender Wasserhahn, eine Kaution, eine Kündigung, eine Erhöhung, ein Handwerker, der einen Auftrag braucht. Erbengemeinschaften sind für große Entscheidungen gebaut und für kleine ungeeignet — jede einzelne müsste besprochen werden, und niemand will wegen eines Wasserhahns telefonieren.

Das Gesetz hilft ein Stück weit. Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung beschließt die Mehrheit nach Anteilen, und eine notwendige Erhaltungsmaßnahme darf jeder Miterbe allein treffen, ohne die anderen zu fragen (§ 2038 BGB). Das rettet den Wasserrohrbruch am Sonntag — es ersetzt aber keine Verabredung.

Deshalb ist unsere Empfehlung hier deutlicher als sonst: Einigen Sie sich früh auf eine Person, die den Alltag führt, und auf eine Grenze, ab der gefragt wird. Schriftlich, auch unter Geschwistern, die sich gut verstehen. Ohne diese Verabredung entsteht binnen Monaten das Gefälle, das Erbengemeinschaften zerlegt: Eine Person macht alles, eine andere erfährt alles zuletzt — und die dritte findet, es werde zu viel Geld ausgegeben.

Die drei Wege — nüchtern nebeneinander

Halten und gemeinsam vermieten. Der Nachlass bleibt ungeteilt, die Mieten laufen weiter, die Arbeit auch. Das trägt, wenn eine Person die Verwaltung übernimmt und alle das wissen — und es trägt nicht, wenn eine Miterbin ihr Geld braucht.

Mit Mietern verkaufen. Das Mietverhältnis geht auf die Käuferin über, „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Der Kreis der Interessenten ist ein anderer als beim leeren Haus, dafür läuft die Miete bis zum Übergang weiter. Was dabei im Einzelnen gilt, steht auf Vermietete Immobilie geerbt.

Aufteilen. Der aufwendigste Weg, mit Vorkaufsrecht und Sperrfrist — und der einzige, bei dem am Ende jede Person etwas Eigenes hat. Er lohnt sich selten unter Zeitdruck und fast nie ohne fachliche Begleitung.

Welcher Weg passt, entscheidet sich nicht am Haus, sondern an den Menschen: daran, wer Geld braucht, wer Arbeit übernehmen kann und wer wie lange gebunden sein möchte. Diese Frage stellen wir zuerst — und die Zahlen erst danach.

Müssen wir den Mietern mitteilen, dass die Eigentümerin gestorben ist?: Eine ausdrückliche Vorschrift dazu gibt es nicht, aber es ist praktisch notwendig: Die Mieterinnen brauchen jemanden, an den sie Miete zahlen, Mängel melden und Fragen richten können. Nennen Sie eine erreichbare Person und eine Bankverbindung des Nachlasses — das erspart Missverständnisse und verlorene Monate.
Ein Miterbe will die Miete auf sein Konto haben. Geht das?: Nicht einseitig. Die Mietforderung gehört zum Nachlass; ein Miterbe kann nur Leistung an alle gemeinschaftlich verlangen (§ 2039 BGB). Der saubere Weg ist ein Nachlasskonto, über das alle Bescheid wissen — und über das später auch abgerechnet wird.
Wir haben die Betriebskostenfrist verpasst. Ist alles verloren?: Verloren ist die Nachforderung, nicht die Abrechnung selbst: Abgerechnet werden muss weiterhin, und ein Guthaben der Mieterin bleibt auszuzahlen. Ob die Verspätung ausnahmsweise nicht zu vertreten war, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört einer Anwältin vorgelegt, bevor jemand eine Nachforderung stellt.