Wir haben einen Käufer. Warum dauert es trotzdem noch?

Weil die Einigung der Anfang der Abwicklung ist. Danach folgen der Vertragsentwurf mit der Zwei-Wochen-Regel, der Notartermin, die Eintragung der Vormerkung, die Löschungsunterlagen der Bank und das Negativzeugnis der Gemeinde. Erst wenn diese Punkte vorliegen, teilt der Notar die Fälligkeit des Kaufpreises mit.

Können wir den Umzug auf den Beurkundungstermin legen?

Besser nicht. Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen in aller Regel mehrere Wochen, und der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wird im Vertrag meist an die vollständige Zahlung geknüpft. Planen Sie den Umzug nach der Fälligkeitsmitteilung, nicht davor.

Was, wenn ein Miterbe nicht unterschreibt?

Dann steht der Verkauf, und keine Frist ändert daran etwas: Über einen Nachlassgegenstand verfügt die Erbengemeinschaft gemeinschaftlich. Das ist kein Anlass für Druck, sondern für ein Gespräch, in dem die Bedenken benannt werden — häufig geht es nicht ums Geld, sondern darum, dass jemand nicht gehört wurde.

Wissen · Orientierung

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Diese Frage kommt in fast jedem ersten Gespräch, meist an zweiter Stelle nach dem Preis. Die verbreitete Antwort — „drei bis sechs Monate" — ist für keinen einzelnen Fall belegt. Die ehrliche Antwort ist zweiteilig, und der zweite Teil lässt sich genau benennen.

Antwort zuerst. Wie lange die Vermarktung dauert, kann niemand seriös allgemein sagen — sie hängt am einzelnen Haus, an seinem Zustand und an seinem Ort. Was sich dagegen genau benennen lässt, ist alles nach der Einigung: Diese Blöcke folgen aus dem Gesetz, sie stehen in jedem Verkauf, und sie lassen sich nicht abkürzen. Rechnen Sie zwischen „wir sind uns einig" und „das Geld ist da" mit Wochen, nicht mit Tagen — und zwischen Kaufpreis und Grundbuch noch einmal mit Wochen.

Es wäre leicht, hier eine Spanne hinzuschreiben. Sie stünde gut da, sie klänge erfahren, und sie wäre erfunden. Wie schnell sich für ein Haus eine Käuferin findet, hängt an Dingen, die keine Seite kennt: am Zuschnitt, am Zustand, an der Straße, an der Jahreszeit, am Zinsniveau, und daran, ob die Familie den Preis gemeinsam trägt oder ob eine Person noch zögert.

Wir sagen deshalb lieber, was eine Zahl ersetzt: Wovon es abhängt und welche Teile feststehen. Wer die feststehenden Teile kennt, kann planen, auch ohne einen Termin zu wissen — und wird nicht in dem Moment überrascht, in dem es wirklich unpraktisch ist, etwa wenn der Umzug schon gebucht ist.

Ein Punkt gehört an den Anfang, weil er die häufigste Verzögerung ist und niemand ihn auf der Rechnung hat: Die Familie ist langsamer als der Markt. Wo mehrere erben, vergehen zwischen „wir sollten verkaufen" und „wir verkaufen" regelmäßig Monate, in denen der Markt gar nichts tut — es wird nur noch nicht entschieden. Wie sich das ordnen lässt, steht auf Erbengemeinschaft & Immobilie.

Drei Unterlagen bremsen regelmäßig, und alle drei lassen sich vorziehen. Der Grundbuchauszug und die Flurkarte kommen von Amtsstellen und brauchen ihre Bearbeitungszeit. Der Energieausweis ist keine Kür: Wer ein Gebäude verkauft, hat ihn spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und der Käuferin nach Abschluss zu übergeben (§ 80 GModG). Ihn erst zu bestellen, wenn jemand ernsthaft Interesse zeigt, kostet genau dann Zeit, wenn keine mehr da ist.

Nach einem Erbfall kommt ein vierter Punkt hinzu, und er ist der längste: der Nachweis der Erbfolge. Für das Grundbuch lässt § 35 GBO dafür den Erbschein zu — oder, wenn die Erbfolge auf einer öffentlichen Verfügung von Todes wegen beruht, diese Urkunde samt Eröffnungsniederschrift. Das Erbscheinverfahren dauert; die Urkunde liegt dagegen oft schon vor. Welcher Weg offensteht, entscheidet sich nicht am Wunsch, sondern daran, welches Testament es gibt — nachzulesen auf Erbschein und Grundbuch.

Merken Sie sich für diesen Block eine einzige Regel: Alles, was ein Amt ausstellt, beantragen Sie früh. Es kostet nichts, es zu früh zu haben.

Sind sich Käufer und Verkäuferin einig, folgt nicht sofort der Termin. Bei Verbraucherverträgen — wenn also auf der anderen Seite ein Unternehmer steht, etwa ein Bauträger oder ein gewerblicher Aufkäufer — soll der Notar darauf hinwirken, dass dem Verbraucher der Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegt (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Beim Verkauf unter Privatleuten gilt diese Frist nicht — die meisten Notariate räumen die Zeit trotzdem ein, und Sie dürfen darum bitten. Diese zwei Wochen sind kein Papierkram, sondern die einzige Zeit im ganzen Vorgang, in der jemand den Vertrag in Ruhe liest.

Dazu kommt der Terminkalender des Notariats, der sich nicht nach Ihnen richtet, und bei mehreren Miterben die Frage, wer persönlich erscheint und wer sich vertreten lässt. Was dort im Einzelnen geschieht und warum eine Vollmacht vorher geklärt sein will, steht auf Der Notartermin.

Realistisch ist dieser Block deshalb selten kürzer als drei Wochen — und das ist kein Ärgernis, sondern die Stelle, an der ein Vertrag noch geändert werden kann. Danach steht er.

Hier sind die meisten Verkäufer überrascht, und es ist der teuerste Irrtum für die Planung. Der Kaufpreis wird nicht mit der Unterschrift fällig, sondern erst, wenn mehrere Bedingungen erfüllt sind — der Notar teilt die Fälligkeit ausdrücklich mit. Bis dahin müssen in aller Regel vorliegen:

Die Auflassungsvormerkung ist eingetragen; sie sichert den Anspruch der Käuferin auf die Eigentumsübertragung (§ 883 BGB). Die Löschungsunterlagen für alte Grundschulden liegen vor — die Bank, die vor zwanzig Jahren finanziert hat, muss sie erst erteilen. Und die Gemeinde hat erklärt, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt: In der Praxis heißt das ein Negativzeugnis nach § 28 BauGB, und darauf wartet jeder Verkauf, auch wenn nie jemand ein Vorkaufsrecht ausübt.

Jeder dieser Punkte hängt an einer Stelle außerhalb Ihrer Reichweite. Das ist der Grund, warum zwischen Beurkundung und Geldeingang in aller Regel mehrere Wochen liegen — und warum es ein schlechter Plan ist, einen Umzug, eine Anzahlung oder eine Heimplatz-Zusage auf den Tag der Unterschrift zu legen.

Dieser Block betrifft vor allem die Käuferseite, und er läuft nach der Zahlung weiter. Eigentum an einem Grundstück geht über, wenn sich die Beteiligten einig sind und die Änderung im Grundbuch eingetragen ist (§ 873 BGB). Bis dahin ist die Vormerkung der Schutz, nicht der Eigentumsvermerk.

Eine Stelle bremst hier besonders oft und ist wenig bekannt: Das Grundbuchamt darf die Käuferin erst eintragen, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat — und die kommt erst, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist (§ 22 GrEStG). Der Steuerbescheid wiederum kommt, wenn er kommt.

Für die Verkäuferseite ist das meist unerheblich: Das Geld ist da, der Besitz ist übergeben. Wichtig ist es für eine Erbengemeinschaft, die auf den Abschluss wartet, um sich auseinanderzusetzen — und für alle, die glauben, mit dem Notartermin sei die Sache erledigt. Sie ist es erst mit der Eintragung.

Was sich beschleunigen lässt — und was nicht

Beschleunigen lässt sich: die Beschaffung der Unterlagen, weil sie vorgezogen werden kann · die Entscheidung in der Familie, weil sie nur ein geordnetes Gespräch braucht · die Klärung der Erbfolge, wenn ein notarielles Testament vorliegt · und die Frage, wer zum Termin erscheint, weil eine Vollmacht vorher geklärt werden kann.

Nicht beschleunigen lässt sich: die Zwei-Wochen-Regel, wo sie gilt, die Bearbeitungszeit der Ämter, das Negativzeugnis, die Löschungsunterlagen der Bank, der Steuerbescheid — und die Zeit, die eine Käuferin braucht, um sich ein Haus leisten zu können.

Die nützlichste Konsequenz daraus ist eine Reihenfolge: Erst ordnen, dann bewerten, dann anbieten. Wer in der umgekehrten Reihenfolge anfängt, verliert am Ende genau die Wochen, die er am Anfang sparen wollte.

Wir haben einen Käufer. Warum dauert es trotzdem noch?: Weil die Einigung der Anfang der Abwicklung ist. Danach folgen der Vertragsentwurf mit der Zwei-Wochen-Regel, der Notartermin, die Eintragung der Vormerkung, die Löschungsunterlagen der Bank und das Negativzeugnis der Gemeinde. Erst wenn diese Punkte vorliegen, teilt der Notar die Fälligkeit des Kaufpreises mit.
Können wir den Umzug auf den Beurkundungstermin legen?: Besser nicht. Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen in aller Regel mehrere Wochen, und der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wird im Vertrag meist an die vollständige Zahlung geknüpft. Planen Sie den Umzug nach der Fälligkeitsmitteilung, nicht davor.
Was, wenn ein Miterbe nicht unterschreibt?: Dann steht der Verkauf, und keine Frist ändert daran etwas: Über einen Nachlassgegenstand verfügt die Erbengemeinschaft gemeinschaftlich. Das ist kein Anlass für Druck, sondern für ein Gespräch, in dem die Bedenken benannt werden — häufig geht es nicht ums Geld, sondern darum, dass jemand nicht gehört wurde.