Der Entwurf kam erst drei Tage vorher. Ist der Vertrag unwirksam?

Nein — und möglicherweise galt sie für Sie gar nicht. Die Frist des § 17 Abs. 2a BeurkG gilt bei Verbraucherverträgen, also wenn auf der anderen Seite ein Unternehmer steht; unter Privatleuten greift sie nicht. Wo sie gilt, ist sie eine Amtspflicht des Notars und keine Wirksamkeitsvoraussetzung — ein trotzdem beurkundeter Vertrag gilt. Sie dürfen aber um einen späteren Termin bitten, und das ist in aller Regel der bessere Weg als ein Vertrag, den Sie zum ersten Mal am Tisch lesen.

Können wir den Notar aussuchen?

Ja. Eine gesetzliche Zuweisung gibt es beim Kaufvertrag nicht; üblich ist, dass die Käuferseite auswählt, weil sie meist die Kosten trägt. Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, entscheidet nicht der Preis, sondern die Erreichbarkeit — und ob Sie das Gefühl haben, Fragen stellen zu können.

Wir sind vier Miterben. Müssen alle erscheinen?

Erscheinen muss, wer erklärt — vertreten lassen ist aber möglich. Für die Auflassung verlangt § 925 BGB die gleichzeitige Anwesenheit beider Teile vor dem Notar; eine Vertretung mit ordnungsgemäßer Vollmacht genügt dieser Anforderung. Klären Sie die Form der Vollmacht vorher mit dem Notariat, nicht am Termintag.

Wissen · Orientierung

Der Notartermin ist kein Formalakt.

Fast jede Familie, die ein Haus übergibt oder verkauft, sitzt irgendwann in diesem Termin — und fast niemand weiß vorher, was dort eigentlich geschieht, wer der Mensch am Kopfende ist und warum danach noch nichts fertig ist.

Antwort zuerst. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück wird ohne notarielle Beurkundung nicht wirksam (§ 311b BGB) — der Termin ist also keine Zeremonie, sondern die Bedingung. Der Notar ist dabei nicht Ihr Anwalt: Er ist unparteiischer Betreuer aller Beteiligten (§ 14 BNotO). Er klärt den Sachverhalt, erforscht den Willen und belehrt über die rechtliche Tragweite (§ 17 BeurkG). Was er ausdrücklich nicht tut: Ihnen sagen, ob der Preis gut ist.

Der häufigste Irrtum kostet keine Gebühr, aber viel Erwartung: Viele halten den Notar für den Anwalt der Seite, die ihn ausgesucht hat. Das ist er nicht und darf er nicht sein. § 14 BNotO verpflichtet ihn zur Unparteilichkeit gegenüber allen Beteiligten — er betreut die Verkäuferin genauso wie den Käufer, auch wenn nur einer von beiden die Rechnung bekommt.

Daraus folgt zweierlei, und beides ist nützlich zu wissen. Erstens: Was Sie ihn fragen, beantwortet er allen im Raum. Es gibt in diesem Termin keine vertrauliche Nebenabsprache. Zweitens: Für die Frage „soll ich das überhaupt tun" ist er der falsche Ansprechpartner — dafür brauchen Sie jemanden, der auf Ihrer Seite stehen darf. Wer wofür zuständig ist, steht auf Wer macht was — Anwalt, Notar, Makler.

Was er dagegen sehr wohl tut, und gründlicher, als die meisten erwarten: Er prüft, ob Sie verstanden haben, was Sie unterschreiben. § 17 BeurkG verlangt von ihm, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und über die rechtliche Tragweite zu belehren. Eine Frage im Termin hält niemanden auf — sie ist der Termin.

Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass dem Verbraucher der Text des Rechtsgeschäfts im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegt (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Ein Verbrauchervertrag setzt beide Rollen voraus: auf der einen Seite ein Verbraucher, auf der anderen ein Unternehmer (§ 310 Abs. 3 BGB) — etwa ein Bauträger oder ein gewerblicher Aufkäufer. Kaufen und verkaufen zwei Privatleute, greift die Frist nicht. Der Sinn ist einfach: Ein Vertragsentwurf, den man zum ersten Mal am Tisch sieht, ist nicht gelesen, sondern vorgetragen.

Zwei Dinge sagen wir dazu offen, weil sie häufig missverstanden werden. Erstens ist das eine Amtspflicht des Notars und keine Wirksamkeitsvoraussetzung: Wird die Frist verfehlt, ist der Vertrag deshalb nicht unwirksam. Zweitens ist sie trotzdem Ihr gutes Recht — und wenn der Entwurf erst drei Tage vorher kommt, dürfen Sie um einen späteren Termin bitten. Ein Notar, der darauf gereizt reagiert, sagt damit mehr über den Termin, als der Entwurf enthält.

Nutzen Sie die zwei Wochen für die drei Fragen, die später niemand mehr in Ruhe stellt: Steht drin, was besprochen wurde? Steht etwas drin, das nicht besprochen wurde? Und was passiert, wenn ein Beteiligter seinen Teil nicht erfüllt — wer trägt dann was?

Der Ablauf ist überall derselbe, weil das Gesetz ihn vorgibt. Die Niederschrift wird in Gegenwart des Notars vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und von ihnen eigenhändig unterschrieben (§ 13 BeurkG). Vorgelesen heißt: Wort für Wort, auch die Absätze, die alle für Formsache halten. Wer glaubt, das ließe sich abkürzen, irrt — die Verlesung ist Teil der Form, nicht ihre Verzierung.

Beim Grundstückskauf gehört ein zweiter Schritt in denselben Termin: die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt werden (§ 925 BGB). Deshalb sitzen Käufer und Verkäuferin an einem Tisch, und deshalb geht es nicht per Post.

Planen Sie ruhig mehr Zeit ein, als der Kalender sagt. Bei einem geerbten Haus sitzen oft mehrere Miterben mit am Tisch, manche mit Vollmacht für andere; jede Vollmacht wird geprüft, jede Frage einzeln beantwortet. Ein Termin, der eine Stunde dauert, ist kein schlechtes Zeichen.

Dies ist die Stelle, an der die meisten Familien überrascht sind. Mit der Unterschrift sind Sie noch nicht Eigentümer. Das Eigentum an einem Grundstück geht über, wenn sich die Beteiligten einig sind und die Änderung im Grundbuch eingetragen ist (§ 873 BGB). Zwischen Termin und Eintragung liegen Wochen, manchmal Monate: Der Notar holt Erklärungen und Bescheinigungen ein, das Grundbuchamt arbeitet die Anträge der Reihe nach ab.

Damit diese Wartezeit nicht gefährlich wird, gibt es die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB). Sie wird früh eingetragen und sichert den Anspruch auf die Eigentumsübertragung: Eine spätere Verfügung, die diesen Anspruch vereiteln würde, ist dem Berechtigten gegenüber unwirksam. Praktisch heißt das — das Haus kann in der Zwischenzeit nicht an eine zweite Person weiterverkauft werden, ohne dass Ihr Anspruch bestehen bleibt.

Für Sie folgt daraus eine ruhige Merkregel: Der Termin ist der Anfang der Abwicklung, nicht ihr Ende. Was in dieser Zeit mit einem leerstehenden Haus zu tun ist, steht auf Ein leerstehendes Haus ordnen.

Wer als Erbin verkauft, bringt eine Frage mit in den Termin, die es beim gewöhnlichen Verkauf nicht gibt: Womit ist belegt, dass Sie es sind? Für das Grundbuch beantwortet § 35 GBO das — durch einen Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder, wenn die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde beruht, durch diese Urkunde samt der Niederschrift über ihre Eröffnung.

Der Unterschied ist kein Formalkram. Ein notarielles Testament, das eröffnet wurde, erspart dem Nachlass in vielen Fällen das Erbscheinverfahren — und damit Wochen. Ein handschriftliches Testament tut das nicht: Es ist wirksam, aber keine öffentliche Urkunde. Was das im Einzelnen bedeutet, steht ausführlich auf Erbschein und Grundbuch; wie sich die Wartezeit mit einer Vollmacht abkürzen lässt, auf Die Vollmacht über den Tod hinaus.

Was der Termin kostet

Notargebühren sind nicht verhandelbar, und das ist eine gute Nachricht. Sie stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und richten sich nach dem Geschäftswert — bei einem Kaufvertrag also im Kern nach dem Kaufpreis. Ein Notar kann sie weder erhöhen noch als Entgegenkommen senken; ein Vergleich mehrerer Angebote ergibt bei derselben Urkunde denselben Betrag.

Wer den Notar auswählt, ist gesetzlich nicht geregelt; üblich ist die Käuferseite. Wer die Kosten trägt, ist dagegen geregelt: Beurkundung, Auflassung und Eintragung fallen dem Käufer zur Last (§ 448 Abs. 2 BGB) — abweichende Vereinbarungen sind möglich, aber die Ausnahme. Was Sie ohnehin fragen dürfen: welche Nebenkosten neben der Beurkundung anfallen — Grundbuchamt, Vormerkung, Löschung alter Belastungen. Wir nennen hier bewusst keine Beträge: Jede Zahl hinge am Geschäftswert Ihres Falls und wäre auf einer allgemeinen Seite eher irreführend als hilfreich.

Der Entwurf kam erst drei Tage vorher. Ist der Vertrag unwirksam?: Nein — und möglicherweise galt sie für Sie gar nicht. Die Frist des § 17 Abs. 2a BeurkG gilt bei Verbraucherverträgen, also wenn auf der anderen Seite ein Unternehmer steht; unter Privatleuten greift sie nicht. Wo sie gilt, ist sie eine Amtspflicht des Notars und keine Wirksamkeitsvoraussetzung — ein trotzdem beurkundeter Vertrag gilt. Sie dürfen aber um einen späteren Termin bitten, und das ist in aller Regel der bessere Weg als ein Vertrag, den Sie zum ersten Mal am Tisch lesen.
Können wir den Notar aussuchen?: Ja. Eine gesetzliche Zuweisung gibt es beim Kaufvertrag nicht; üblich ist, dass die Käuferseite auswählt, weil sie meist die Kosten trägt. Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, entscheidet nicht der Preis, sondern die Erreichbarkeit — und ob Sie das Gefühl haben, Fragen stellen zu können.
Wir sind vier Miterben. Müssen alle erscheinen?: Erscheinen muss, wer erklärt — vertreten lassen ist aber möglich. Für die Auflassung verlangt § 925 BGB die gleichzeitige Anwesenheit beider Teile vor dem Notar; eine Vertretung mit ordnungsgemäßer Vollmacht genügt dieser Anforderung. Klären Sie die Form der Vollmacht vorher mit dem Notariat, nicht am Termintag.