Sie leben im Ausland und haben ein Haus in Deutschland geerbt.

Stand: Juni 2026

Antwort zuerst. Auch wenn Sie im Ausland leben, lässt sich ein geerbtes Haus in Deutschland in geordneter Weise klären — aus der Ferne, mit einer vertrauten Ansprechperson vor Ort. Welches Erbrecht gilt, richtet sich nach dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt der verstorbenen Person, nicht nach ihrer Staatsangehörigkeit (Art. 21 EuErbVO). Ihre Erbenstellung weisen Sie europaweit mit dem Europäischen Nachlasszeugnis nach (Art. 62 ff. EuErbVO). Deutsche Erbschaftsteuer kann auch für Erben im Ausland anfallen, ausländische Steuer wird angerechnet (§ 21 ErbStG). Nichts davon verlangt eine schnelle Entscheidung.

Seit dem 17. August 2015 gilt in fast allen EU-Staaten die Europäische Erbrechtsverordnung (Nr. 650/2012). Maßgeblich ist nicht, wo Sie heute leben, sondern der letzte gewöhnliche Aufenthalt der verstorbenen Person zum Sterbedatum (Art. 21 EuErbVO) — ihr tatsächlicher Lebensmittelpunkt, nicht die Staatsangehörigkeit und nicht die Meldeadresse allein. Lebte der Vater oder die Mutter zuletzt in Deutschland, gilt für den gesamten Nachlass in aller Regel deutsches Erbrecht, auch wenn die Kinder längst im Ausland zu Hause sind.

Die Verordnung lässt eine Rechtswahl zu: Die verstorbene Person konnte im Testament das Recht ihres Heimatstaats wählen (Art. 22 EuErbVO). Eine solche Wahl überlagert die Aufenthaltsregel, kann aber das zwingende Steuerrecht nicht aushebeln. Ältere Testamente enthalten oft keine ausdrückliche Wahl; dann ordnet eine spezialisierte Notarin den Fall. Für eine Immobilie gilt zudem: Über das Grundstück selbst entscheidet immer das deutsche Sachenrecht — eingetragen wird im deutschen Grundbuch.

Bevor eine Bank, ein Grundbuchamt oder ein Käufer mit Ihnen sprechen kann, müssen Sie belegen, dass Sie Erbin oder Erbe sind. Innerhalb Deutschlands dient dazu der Erbschein. Über die Grenze hinweg ist meist das Europäische Nachlasszeugnis (ENZ) der ruhigere Weg: ein nach der EuErbVO geschaffenes Dokument (Art. 62 ff. EuErbVO), das in allen teilnehmenden EU-Staaten ohne weitere Beglaubigung anerkannt wird. Es wird in Deutschland beim Nachlassgericht beantragt — und Sie können diesen Antrag aus dem Ausland stellen, vertreten durch eine Notarin oder eine bevollmächtigte Vertrauensperson.

Das ENZ weist Ihre Erbenstellung und Ihre Quote aus und genügt, um das Grundbuch zu berichtigen, Konten freizugeben oder einen späteren Verkauf vorzubereiten. Welche Unterlagen Sie dafür zusammenstellen und wie Apostille und beglaubigte Übersetzung ineinandergreifen, ist eigens unter Dokumente und Übersetzungen beschrieben.

Dass Sie im Ausland wohnen, befreit nicht automatisch von der deutschen Erbschaftsteuer. Deutschland besteuert einen Erbfall schon dann, wenn die verstorbene Person zuletzt in Deutschland ansässig war oder das geerbte Vermögen — wie ein Haus — in Deutschland liegt. Es kann also sein, dass sowohl Deutschland als auch Ihr Wohnsitzstaat denselben Erbfall besteuern wollen. Damit daraus keine doppelte Last wird, sieht das deutsche Recht eine Anrechnung der im Ausland gezahlten Erbschaftsteuer vor (§ 21 ErbStG) — unter bestimmten Voraussetzungen und nur, soweit auch deutsche Steuer auf dasselbe Vermögen entfällt.

Wie hoch eine Belastung ausfällt und welche Freibeträge greifen, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis und vom Wert ab; das ist Sache einer Steuerberaterin mit grenzüberschreitender Erfahrung. Wichtig ist hier nur die Beruhigung: Eine Doppelbesteuerung ist nicht der Normalfall, und für den geordneten Weg bleibt Zeit.

Fast jeder Schritt lässt sich aus dem Ausland erledigen, wenn eine Person vor Ort die Fäden zusammenhält. Den Antrag auf das Europäische Nachlasszeugnis stellt eine Notarin in Vertretung; Vollmachten werden im Ausland beglaubigt, mit Apostille und beglaubigter Übersetzung ins Deutsche versehen und nach Deutschland geschickt. Den notariellen Vertrag, der für eine Grundbuchberichtigung oder einen späteren Verkauf nötig ist, beurkundet eine deutsche Notarin — auch eine Beurkundung über ein deutsches Auslandskonsulat oder durch einen Bevollmächtigten ist möglich.

Sie müssen also nicht für jeden Termin nach Deutschland reisen und nichts überstürzt verkaufen, nur weil die Entfernung groß ist. Sinnvoll ist ein ruhiger Ablauf: zuerst die Erbenstellung klären, dann die Unterlagen ordnen, dann in Ruhe entscheiden, ob das Haus gehalten, vermietet oder verkauft wird. Unsere Aufgabe ist, diesen Ablauf mit Ihnen zu ordnen und Sie mit verlässlichen Notarinnen und Übersetzerinnen zu verbinden.

Dieser Beitrag ordnet ein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Das Nachlasszeugnis und die Verträge bereiten Notarinnen vor; die steuerliche Lage klärt eine Steuerberaterin mit grenzüberschreitender Erfahrung — wir bringen die Beteiligten zusammen.