Wissen · Kaufen
Der Kaufpreis ist nicht der Preis.
Neben dem Kaufpreis stehen drei Posten, von denen zwei unvermeidlich sind und einer verhandelbar. Zusammen entscheiden sie öfter über eine Finanzierung als der Preis selbst — weil Banken sie in aller Regel nicht mitfinanzieren.
Antwort zuerst. Drei Posten kommen dazu: die Grunderwerbsteuer, deren Satz die Länder bestimmen (Art. 105 Abs. 2a GG; die Bundesregel nennt 3,5 vom Hundert, § 11 Abs. 1 GrEStG), die Kosten für Notar und Grundbuch, die beim Grundstückskauf der Käufer trägt (§ 448 Abs. 2 BGB), und — wenn vereinbart — eine Provision. Diese Beträge sind aus Eigenmitteln aufzubringen; sie sind der häufigste Grund, warum eine Finanzierung am Ende doch nicht trägt.
Die Grunderwerbsteuer — und warum wir keinen Satz nennen
Das Bundesgesetz nennt einen Satz: Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Er gilt aber nur dort, wo ein Land nichts anderes bestimmt hat — und die Länder haben ausdrücklich die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer (Art. 105 Abs. 2a GG). Wir arbeiten in zwei Bundesländern, und schon deshalb wäre eine Zahl auf dieser Seite für einen Teil der Leser falsch.
Statt einer Tabelle, die veraltet, sagen wir, wo Sie den Satz sicher erfahren: im Notariat, vor dem Termin, zusammen mit den übrigen Kosten. Ein Notariat nennt Ihnen das auf Anfrage, und es ist die eine Auskunft, die niemand schätzen muss.
Ein Punkt, der später überrascht: Die Steuer ist nicht am Ende fällig, sondern vorher. Das Grundbuchamt darf die Käuferin erst eintragen, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat — und die kommt erst, wenn die Steuer gezahlt ist (§ 22 GrEStG). Wer sie aus dem Verkaufserlös einer anderen Immobilie zahlen will, muss die Reihenfolge kennen.
Notar und Grundbuch — nicht verhandelbar, aber vorher bekannt
Beim Kauf eines Grundstücks trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dafür erforderlichen Erklärungen (§ 448 Abs. 2 BGB). Das ist die gesetzliche Grundregel; abweichende Vereinbarungen kommen vor, sind aber die Ausnahme.
Die Höhe steht im Gerichts- und Notarkostengesetz und hängt am Geschäftswert — bei einem Kaufvertrag also im Kern am Kaufpreis. Sie ist damit nicht verhandelbar, und ein Vergleich mehrerer Notariate ergibt für dieselbe Urkunde denselben Betrag. Was sich unterscheidet, ist die Erreichbarkeit, nicht der Preis.
Fragen Sie trotzdem vorher nach dem Betrag. Nicht um zu handeln, sondern um zu wissen, was auf dem Konto liegen muss — und um die Nebenposten zu sehen, die man leicht übersieht: die Auflassungsvormerkung, die Löschung alter Belastungen, bei einer Finanzierung die Eintragung der neuen Grundschuld. Was im Termin selbst geschieht, steht auf Der Notartermin.
Die Provision — der einzige Posten mit Spielraum
Eine Provision fällt nur an, wenn sie vereinbart ist. Kauft eine Verbraucherin ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung, setzt das Gesetz zwei Grenzen, die viele nicht kennen.
Wird für beide Seiten gearbeitet, kann sich der Makler die Provision nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen versprechen lassen (§ 656c BGB). Und lässt sich der Makler nur von der Verkäuferseite bezahlen, so ist eine Vereinbarung, die den Käufer zur Zahlung verpflichtet, nur wirksam, wenn die Verkäuferseite mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt — und der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn die Verkäuferseite ihren Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB).
Praktisch heißt das: Eine Provision, die allein bei Ihnen als Käuferin landet, während die Verkäuferseite nichts zahlt, ist beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung durch eine Verbraucherin kein Normalfall, sondern erklärungsbedürftig. Wofür ein Makler überhaupt bezahlt wird, steht auf Maklerprovision und Interessenkonflikt.
Was kommt zum Kaufpreis dazu?
Die drei Sätze tragen Sie selbst ein — sie stehen in Ihrem Landesrecht, in Ihrem Kostenvoranschlag und in Ihrer Vereinbarung.
Kein Grund zur Eile — ein Grund zur Klarheit.
Den Satz bestimmen die Länder (Art. 105 Abs. 2a GG). Die Bundesregel nennt 3,5 vom Hundert (§ 11 Abs. 1 GrEStG) — sie gilt nur dort, wo ein Land nichts anderes bestimmt hat. Den Satz Ihres Landes nennt Ihnen das Notariat.
Diese Kosten trägt beim Grundstückskauf der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Sie sind nicht verhandelbar, sondern hängen am Geschäftswert (GNotKG) — das Notariat nennt Ihnen den Betrag vorab.
Nur ausfüllen, wenn eine Provision vereinbart ist. Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung durch eine Verbraucherin gelten Grenzen: Wird für beide Seiten gearbeitet, ist die Provision hälftig zu teilen (§ 656c BGB), und der Käuferanteil darf den des Verkäufers nicht übersteigen (§ 656d BGB).
Alles rechnet nur auf Ihrem Gerät. Nichts wird gesendet und nichts gespeichert.
Zusammenstellung
Ihre Zahlen, zusammengerechnet
—Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer—
- Notar und Grundbuch—
- Provision—
Kaufpreis und Nebenkosten zusammen: — · Das sind — Prozent des Kaufpreises.
Diese Nebenkosten werden von Banken in aller Regel nicht mitfinanziert — sie sind aus Eigenmitteln aufzubringen. Das ist der häufigste Grund, warum eine Finanzierung später doch nicht trägt.
So rechnen wir
Jeder Satz mal Kaufpreis, die drei Beträge addiert. Mehr steckt nicht drin — und bewusst kein voreingestellter Satz, weil jeder der drei von Ihrem Bundesland, Ihrem Geschäftswert oder Ihrer Vereinbarung abhängt.
Eine Zusammenstellung Ihrer eigenen Angaben, keine Steuerberatung und kein Kostenvoranschlag. Die verbindlichen Beträge nennen Ihnen das Notariat und Ihr Finanzamt.
Wenn Sie mögen, gehen wir das gemeinsam durch. Mit uns sprechen.
Warum diese Summe über die Finanzierung entscheidet
Banken finanzieren in aller Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Diese Beträge sind also aus Eigenmitteln aufzubringen — und sie sind der Grund, warum eine Finanzierung, die auf dem Papier passte, an der Kasse doch nicht trägt.
Daraus folgt eine Reihenfolge, die sich in der Praxis bewährt: Erst die Nebenkosten rechnen, dann den Preisrahmen festlegen — nicht umgekehrt. Wer den Rahmen am Kaufpreis festmacht und die Nebenkosten danach entdeckt, verhandelt entweder nach unten oder springt ab, und beides passiert spät.
Und ein ruhiger Satz für den Fall, dass es knapp wird: Ein Angebot bindet nicht. Ein Vertrag über ein Grundstück wird ohne notarielle Beurkundung nicht wirksam (§ 311b BGB). Wer feststellt, dass die Rechnung nicht aufgeht, kann bis zum Termin zurücktreten, ohne etwas zu verlieren außer Zeit.
Und wer bei uns kauft
Diese Seite erklärt Posten, die jeder Käufer hat — unabhängig davon, bei wem er kauft. Wie ein Kauf bei uns abläuft, für wen wir dabei arbeiten und was Sie trotzdem erwarten dürfen, steht auf Kaufen bei Wahrgut.
- Warum steht hier kein Grunderwerbsteuersatz für mein Bundesland?
- Weil die Länder den Satz selbst bestimmen (Art. 105 Abs. 2a GG) und ihn ändern können. Eine Tabelle auf einer allgemeinen Seite wäre irgendwann falsch, ohne dass es jemandem auffällt. Den geltenden Satz nennt Ihnen das Notariat vor dem Termin — zusammen mit den übrigen Beträgen.
- Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
- Das entscheidet Ihre Bank, nicht das Gesetz — und in aller Regel finanziert sie den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Planen Sie deshalb mit Eigenmitteln für diesen Teil und klären Sie die Frage vor der Zusage, nicht danach.
- Der Makler verlangt von mir die volle Provision. Ist das zulässig?
- Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung durch eine Verbraucherin gelten Grenzen: Wird für beide Seiten gearbeitet, ist zu gleichen Teilen zu vereinbaren (§ 656c BGB); zahlt nur die Verkäuferseite, trägt der Käufer höchstens deren Anteil und erst nach deren nachgewiesener Zahlung (§ 656d BGB). Ob Ihr Fall darunterfällt, klären Sie am besten vor der Unterschrift mit einer Anwältin.
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